房地产大概会再跌两年
很多人关心房子会跌多久，何时会稳定下来不再继续跌。房地产涨已经很难了，但是不会一直跌下去。经过3年半的调整，A股房地产开发企业的平均资产负债率从2020年三季度的64.67%下降到2024年三季度的60.99%，未来这一趋势仍将持续。这些理念会逐步融入房企的经营模式当中。现在的市场状态下，房地产企业要顺应市场规律，建好房子、交现房、降低杠杆都是唯一出路。2021~2024这四年建设的房子质量堪称历史中质量最差的房子。2024年以来，国家越来越强调要建“好房子”，这是对过去一段时期高周转带来的房屋质量下降趋势的否定，建“好房子”也是市场发展的方向。城镇人均住房面积已经超过40平方米，住房问题已经基本得到解决，市场会以改善性需求为主，“规模为王、重量不重质”将会被市场淘汰。中国房地产发展的长期趋势来看，按照城镇人口新增需求、改善性需求和折旧需求分开测算，中国每年6亿～8亿平方米的新建商品住宅需求属于合理水平，在此区间波动都属正常。2024年前11个月，中国商品住宅销售面积已达到7.2亿平方米。从过去几年的发展看，2025年中国房地产市场降幅将进一步收窄，2026年回稳的可能性较大，但是能否实现还需看政策力度、居民预期、经济环境等多重因素，市场出现波动也不足为奇。“止跌回稳”是高层意志，不达目的不会鸣金收兵，2025将又会是一个政策大年。2021年7月开始逐月看销售同比增速的变化，整体呈现先快速下跌、后逐步回稳的趋势。2022年4月，中国商品房销售面积同比增速为-39%，为增速的最低点，随后市场跌幅总体上逐步收窄，至2024年10月，商品房销售面积当月同比仅下降1.63%，11月当月同比增速首次由负转正，为3.25%，市场出现稳定的趋势。
但是房地产行业遇到的最难的问题是有效需求不足，市场出清仍不彻底。2021年，中国新建商品房销售面积为17.94亿平方米，而2024年预估只有10亿平方米左右，3年里下降幅度可能达到44%，这意味着行业产能大量闲置。
即使房地产行业本身进行了调整，缩小了规模，但是过去房地产发展高峰期积累的土地仍然面临较大去化压力。
2014—2023年成交的土地规划建筑面积达212.95亿平方米，但成交商品房面积仅147.08亿平方米，仍然有65.87亿平方米的潜在库存空间。
在现有需求下，把这些库存消化掉，需要2年左右。当库存降低到合理区间，政府又极力控制土地和新房供应，2026年房地产走向稳定的概率比较大。
